Необъективная реальность

Как человеку, работающему на рынке коммерческой недвижимости вот уже 10 лет, особое удовольствие мне доставляет читать и анализировать регулярные отчёты консультантов по недвижимости.

Что же меня там так забавляет?

Предлагаю не ходить далеко за примерами и обратиться к отчёту по офисной недвижимости Москвы за первый квартал 2011 года. Возьмём, например, один из важнейших показателей – ввод новых зданий в эксплуатацию за отчётный период. Итак, внимание: в течение первого квартала 2011 года по данным ведущих консультантов было введено в эксплуатацию: Jones Lang LaSalle – 198 тыс. кв.м, Knight Frank – 240 тыс. кв.м, Colliers International – 170 тыс. кв.м, мы в S.A. Ricci насчитали только 190 тыс. кв.м! Как вам такой люфт? Данные Colliers International отличаются от показателей Knight Frank на 31%! Разве это не может не забавлять?

Теперь предлагаю взглянуть на не менее важный показатель – поглощение площадей за отчётный период. По данным компании Jones Lang LaSalle, этот показатель составляет 372 600 кв.м, Knight Frank – 160 тыс. кв.м, Colliers International – 260 тыс. кв.м, отдел исследований S.A. Ricci даёт данные 164 тыс. кв.м. Теперь данные Jones Lang LaSalle более чем в два раза превышают показатели Knight Frank.

Получается, что по сравнению с первым кварталом 2010 по данным Jones Lang LaSalle количество сделок увеличилось на 19%. Вот как спрос растёт! А по данным не менее уважаемых Knight Frank, Colliers International спрос на прежнем уровне и совсем себе не растёт. По данным же S.A. Ricci спрос вообще немного снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такую картину мы наблюдаем почти по всем ключевым данным и почти по каждому кварталу. К сожалению, цифры очень серьёзно “пляшут”. В редких случаях различия в ключевых показателях можно оправдать погрешностью. Спрашивается, кто же прав? Что же и каким образом считают консультанты, и что приводит к такому хаосу?

Спросите любого из консультантов, работающих на рынке России, и он найдёт тысячу аргументов в пользу того, чтобы доказать, что именно его цифры правильные. Получается абсурдная вещь: целый ряд ключевых показателей, которые необходимо регулярно отслеживать, вполне себе объективен. Например, количество и площадь введённых в эксплуатацию объектов за отчётный период, объём поглощения, общая площадь строящихся и планируемых к строительству объектов. Почему же возникают такие огромные расхождения? Причин этому быть может несколько. Возьмём, например, показатель, который фиксирует количество и площадь введённых в эксплуатацию объектов за отчётный период. Каждый консультант по-своему классифицирует здание, т.е. одно и то же здание у одних попадает в класс А, у других относится к классу В+.

Идём дальше. По критериям одних консультантов здание считается введённым в эксплуатацию по получению заключения о соответствия (ЗОС), у других – по разрешению на ввод, у третьих – по физической готовности здания. Очевидно, что между этими этапами порой может проходить до месяца, и в результате у одних ввод здания в эксплуатацию попадает в IV квартал 2010 года, у других – на I квартал 2011 года.

Та же самая история происходит и с поглощением площадей. Ряд консультантов исторический обмениваются между собой сделкам за отчётный период, но они не берут в расчёт сделки, сопровождённые другими крупными игроками рынка. Так, например, S.A. Ricci в 2010 году сдала в аренду и продала примерно 100 тыс. кв.м. офисов. Если взять за 100% сделки, закрытые Jones Lang LaSalle, Knight Frank, Cushman & Wakefield и Colliers International в 2010 году на офисном рынке, то это 20% рынка! А так как официально S.A. Ricci с этими компаниями информацией по сделкам не обменивается, то их отчёты в части показателей по поглощению площадей не содержит существенной информации по площадям, ушедшим с рынка. Допускаю, что и другие консультанты, которые не обмениваются между собой информацией, лишают собственные отделы исследований и аналитики ценнейшей информации об исследуемом рынке. В результате получается полный разброд и шатание в ключевых цифрах, и на вопрос, сколько будет дважды два, у одних получается 3, у других 5, а у третьих 6! Правильного ответа, к сожалению профессиональных участников рынка, нет ни у кого. Что же с этим делать?

Считаю, что уже давно назрело время, когда консультантам, давно работающим на московском и российском рынках, следовало бы объединить свои усилия в агрегации, глубоком критическом анализе и предоставлении рынку максимально объективной информации по важнейшим ключевым показателям. Перечень таких показателей, кстати, тоже не мешало бы совместно утвердить, равно как и методологию подсчёта и сравнительного анализа.

Например, предметом регулярного и открытого обсуждения между профессиональными игроками вполне могли бы стать следующие ключевые показатели:

–     Объём офисных площадей на рынке по трём классам;

–     Объём и перечень введённых в эксплуатацию за отчётный период объектов;

–     Объём купленных и арендованных площадей за отчётный период по      классам;

–     Совершённые за отчётный период сделки аренды, купли-продажи и   инвестиционные. Причём должны считаться сделки, прошедшие как с участием консультантов, так и сделки, совершённые напрямую. Информация о них для консультантов рынка, как правило, не является секретом;

Существует ещё целый ряд показателей, не представляющий из себя (в ретроспективном аспекте, разумеется) никой коммерческой тайны, который, соответственно, может и должен стать предметом открытого диалога между специалистами.

Для этого достаточно создать независимый комитет, в который бы вошли главы департаментов и отделов исследований и аналитики ведущих консультантов на рынке. Упомянутые специалисты на регулярной основе, скажем, раз в квартал могли бы встречаться, сверять свои накопленные данные за период и выдавать в свет плод коллективного труда, которому действительно можно было бы верить, на который действительно можно было бы ориентироваться всем – и профессиональным игрокам рынка, и пользователям коммерческой недвижимости.

Какие компании должны войти в этот комитет?

Считаю, что здесь можно пойти по максимально демократичному пути и включить в состав такой комиссии представителей консалтинговых компаний, чья доля в сегменте рынка должна быть не менее 2%, т.е. не менее той погрешности, которой можно было бы пренебречь в подсчётах, заместив его постоянным поправочным коэффициентом. Таких компаний, на мой взгляд, наберётся не больше дюжины. Долю в сегменте рынка можно достаточно объективно определить по объёму транзакций, которые данная компания провела и сопроводила, скажем, в 2010 году или уже в первой половине 2011 года. Данный комитет, безусловно, должен быть автономным, саморегулируемым и с достаточно узкой повесткой дня, посвящённой агрегированию и анализу ключевых цифр в нескольких сегментах рынка, скажем, в офисном, торговом и складском. Очень важно не раздувать задач, стоящих перед этим комитетом. Иначе он рискует превратиться в аморфный, непонятно чем занимающийся и совершенно бесполезный орган. Такие примеры, к сожалению, сегодня есть на рынке.

Создание такой комиссии и написание всех правил и регламентов взаимодействия – не бог весть, какая сложная задача, главное здесь – воля сторон. Воля к тому, чтобы сделать наш рынок более прозрачным, объективным, а значит, и более цивилизованным.

Хотите получить глубокое исследование рынка?