Дмитрий Герастовский: драйверы складского рынка предпочитают BTS

Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci, рассказал ежегоднику «Склады РФ 2018», почему ритейлеры сегодня выбирают формат built-to-suit.

На протяжении нескольких последних лет ритейл, как сегмент, наиболее устойчивый во времена экономического кризиса, является драйвером складского рынка. В 2017 г. ритейлеры вновь уверенно лидировали среди арендаторов складских помещений. Общая доля оптовой, розничной торговли и дистрибуции в структуре спроса выросла на 4% по сравнению с прошлым годом и составила 63%. На долю представителей логистических компаний и компаний-производителей пришлось всего по 15% (200 тыс. кв. м. соответственно). Интересно, что в ситуации, когда спрос практически в три раза превысил новое предложение (1,4 млн кв. м. складских площадей было реализовано и всего 454 тыс. кв.м. введено), уровень вакантных площадей остался практически неизменным – 8,8%. И это в меньшей степени объясняется тем, что многие арендаторы в кризисное время вынуждены оптимизировать расходы и сокращать площадь арендуемых складских помещений. Дело в том, что складские комплексы, экспонируемые на рынке, не всегда соответствуют техническим требованиям ритейлеров. Особенно это касается онлайн-ритейла, которому для качественной работы требуется увеличение шага колонн, рабочей высоты склада, повышение нагрузки на полы, автоматизация ряда процессов. Многие крупные ритейлеры сегодня принимают решение не арендовать складские площади, а построить собственный склад, идеально «заточенный» под потребности компании (BTS). Так, например, онлайн-ритейлер Wildberries заключил договор с "А Плюс Девелопмент" на строительство распределительного центра площадью 145 тыс. кв.м на участке в 25 га на Симферопольском шоссе в районе Климовска. Этот склад станет самым крупным российским складом, построенным для интернет-магазинов. Складской комплекс будет предназначен для приема товаров, их хранения, комплектации заказов и отгрузки продукции. Завершение строительства первой и второй очереди складского комплекса (100 тыс. кв.м) запланировано уже на 2018г.

Еще один онлайн-ритейлер, «Юлмарт», заявил о планах построить 1 млн. кв.м. до 2021 г. Инвестиции в строительство составят около 1 млрд долларов. Ритейлер планирует построить 13 центров обработки товаров в Москве и 4 – в Санкт-Петербурге. Также в Московском регионе появятся два распределительных центра (площадью от 70 до 100 тыс. кв.м.). Уже в 2018г. для «Юлмарта» будет построен склад площадью 52 тыс. кв.м.

На май 2018г. запланирован ввод в эксплуатацию склада площадью 70 тыс. кв.м. в логистическом парке «Логосевер», который девелопер проекта, компания «Логопарк Девелопмент» строит по схеме built-to-suit. На сегодняшний день это крупнейшая сделка в данном формате, инвестиции оцениваются в диапазоне 2,8 – 3,4 млрд. руб. Собираются строить склады built-to-suit и другие ритейлеры.

Таким образом получается, что около половины складов, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2018г (около 800 тыс. кв.м.), будут построены под запросы конкретного арендатора.

Важным трендом на рынке складской недвижимости является пусть не очень большой, но стабильный рост спроса на складские и индустриальные помещения для производства (с 6% в 2014 до 15% в 2017г.). Безусловно, это позитивная тенденция.

Нужно отметить перераспределение спроса в пользу приобретения складской недвижимости. В 2017г. было арендовано 900 тыс. кв. м (71% от общего объема), приобретено – 400 тыс. кв. м (29% от общего объема). По сравнению с 2016г. доля складов, приобретенных в собственность выросла с 15% до 29%. Крупнейшими приобретениями стали покупка складов компаниями «Утконос» (70 тыс. кв. м) и Wildberries 145 тыс. кв. м). Некоторые компании сегодня рассматривают складскую недвижимость и как долгосрочную инвестицию или залог, который возможно использовать для кредитования.

По нашим прогнозам, в 2018г. двигателями складского рынка останутся сегменты розничной и оптовой торговли, дистрибуторы. Низкая фаза рынка вынуждает девелоперов работать по схеме built-to-suit, которая, с одной стороны, позволяет получать заказы, с другой – снижает прозрачность и уровень конкуренции на рынке складской недвижимости.

Стоимость аренды складов в 2018г. будет оставаться низкой (на уровне 3600 – 3900 руб. за кв.м. в год), и существенного роста ставки аренды ждать пока преждевременно.