Дмитрий Жидков рассказал “РБК Недвижимость», как правильно выбирать офис

Директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Жидков по просьбе «РБК-недвижимость» составил список рекомендаций по поиску офиса для молодой компании
Многие фирмы начинают выбор офиса в тот момент, когда перспективы дальнейшего развития еще не ясны. Чтобы помочь начинающим бизнесменам выбрать по-настоящему подходящее помещение для офиса, «РБК Недвижимость» обратилась за советом к ведущим брокерам, работающим с коммерческой недвижимостью в Москве.
Как понять, какой офис вам нужен? Чек-лист для начинающей компании от директора департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Дмитрия Жидкова:
• Каким бюджетом для аренды помещения располагает компания и какую арендную ставку вы сможете платить каждый месяц?
• Какая площадь вам на самом деле нужна? Речь идет о 150 кв. м или хватит 50 кв. м? Учитывайте, что, согласно санитарным нормам, при использовании жидкокристаллических мониторов в офисе на одно рабочее место должно приходиться не менее 4,5 кв. м. Для начала можно просто умножить 4,5 на количество сотрудников, которые постоянно будут работать в офисе.
• Важен ли территориальный фактор? Является для вашего бизнеса необходимостью расположение в центре города (этот фактор важен, например, для юридических компаний) или вас устроит офис в районе МКАД?
• Каков предполагаемый срок аренды: месяц, два, полгода, год или больше?
• Готовы ли вы закладывать в бюджет расходы на ремонт, мебель и оргтехнику? Если ответ «нет», то логично рассмотреть вариант размещения в коворкинге. Помните, что затраты на ремонт не вернуть никогда, зато мебель и технику можно будет забрать с собой при переезде.
Важно определиться с желаемым местоположением офиса. «В центре Москвы можно снять офис в старом особняке: аренда здания площадью 2 тыс. кв. м целиком обойдется примерно в 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Часто такие помещения дробятся на несколько частей, например, по 500 кв. м, и сдаются по 30 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Выгодно всем: и собственник в таком случае получает больше, и арендаторы получают офис в центре Москвы, — рассказал Дмитрий Жидков. — Технологический стартап может арендовать помещение в одном из московских технопарков, однако для этого ему потребуется получить статус резидента. Поэтому такой вариант подходит далеко не всем начинающим компаниям».

Самые недорогие офисы ожидаемо располагаются в районе МКАД. «В офисах класса А самая низкая арендная ставка (с отделкой, НДС и расходами на эксплуатацию) составляет 11,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В классе В+ речь идет о 8,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В- это 7 тыс. руб. за 1 кв. м в год, — перечислил эксперт. — Низкая ставка объясняется удаленностью объекта от центра города и от метро. Здесь наблюдается наибольшее количество вакантных площадей. Спросом такие помещения пользуются у арендаторов, для которых локация не имеет значения. Кроме того, сегодня несложно сэкономить на аренде офисного помещения, так как на рынке наблюдается кризис перепроизводства офисных квадратов — пустует около 20% офисных помещений. Ставки на офисы находятся на дне, так что все зависит от требований арендатора к помещению и его вкуса», — считает Жидков.

Если говорить о небольших компаниях, то есть смысл заключать краткосрочные договоры — на месяц, два, полгода и год. «Такую возможность предоставляют коворкинги, которые, помимо этого, предлагают гибкие условия аренды, — отметил эксперт S.A. Ricci. — Если ваш бизнес быстро пойдет в гору и потребуется расширение штата и увеличение офисных площадей, коворкинг, как правило, всегда сможет предоставить такую возможность в отличие от бизнес-центра или многофункционального комплекса. А вот когда вы поймете, что ваш бизнес чувствует себя уверенно и хорошо развивается, есть смысл подумать о долгосрочном договоре аренды: в этом случае условия, на которых договор был заключен, сохранятся».

Торговаться с арендодателем и просить дисконт — непременное условие любых переговоров. «Запоминаем — торговаться нужно всегда, — советует Дмитрий Жидков. — При этом важно понимать, что собственник недорогого офиса в хорошей локации вряд ли сделает скидку, а вот владелец плохо заполняющегося объекта, скорее всего, пойдет на уступки. Можно получить скидку от 5 до 10%. Арендодатель не хочет менять арендаторов каждый месяц: недвижимость должна работать и приносить доход. Скидки можно получить не только в денежном эквиваленте: арендодатель может предоставить арендные каникулы, включить коммунальные платежи в арендную плату, предоставить бесплатные парковочные места и прочее».

https://realty.rbc.ru/news/597ac4679a794774723277da