E-commerce на рынке недвижимости: когда жилье будут покупать в интернете

На «РБК.Отрасли» вышла статья Александра Морозова, генерального директора S.A. Ricci, где эксперт рассказывает, о том, как электронная торговля проникает в сферу недвижимости.

E-commerce в жилой недвижимости

Сейчас можно смело заявлять о том, что будущее — за электронными продажами. Технологичные гаджеты полностью поглотили молодое поколение Z и активно встраиваются в повседневную жизнь поколений X и Y. Экономика не может не реагировать на цифровую экспансию, и в каждом ее сегменте начинается процесс оцифровки и сбора данных — иными словами, наращивания цифровых активов. Диджитализация в сфере недвижимости также неизбежна.

Развитие диджитализации в сегменте жилой недвижимости

Жилая недвижимость как формат работы b2c оказалась удобной сферой для развития ИT-технологий при продаже недвижимости. Согласно данным Consumer Barometer, более 72% россиян используют глобальную сеть для поиска своего будущего жилья. При этом предварительный анализ локации, конкурентных объектов, застройщиков также происходит посредством интернет-ресурсов. Это один из ключевых трендов в поведении современного покупателя, и было бы глупо его игнорировать. Основной бизнес делается на рынке новостроек, где деньги проходят длинный цикл, поэтому первостепенное внимание банки уделяют рынку первичной недвижимости. Так, Сбербанк создал собственную электронную площадку — «ДомКлик». Данный ресурс предназначен для конечного покупателя, он содержит первичную информацию о большинстве новостроек, вторичных предложений от агентств недвижимости и частных лиц, упрощает процесс поиска и выбора недвижимости. Здесь же можно получить предварительный расчет по ипотеке и подать заявку на кредит. Очевидно, что целями создания такой платформы были аккумуляция покупателей на собственном ресурсе, избавление последних от необходимости метаться по разным сайтам — проектов, застройщиков, банков, что в свою очередь повышает вероятность покупки в момент просмотра. В ближайшем будущем подобная интеграция банка, объектов и застройщиков в сегменте жилой недвижимости будет развиваться и совершенствоваться на ИT-платформах других заинтересованных игроков рынка.

Наиболее интересными для агрегатора банковской площадки выступают именно новостройки. Информация о предложении более качественно обработана и централизована. В силу экономических законов девелопер заинтересован в скорейшей реализации: он оперативно предоставляет все необходимые данные, сотрудничает с банком при ипотечном кредитовании. Кроме того, зачастую банк оказывается инвестором (кредитором) самого проекта. На вторичном рынке скорость реализации ниже, информация менее прозрачная. Возникают вопросы оцифровки разнородных объектов — как и за чей счет это будет происходить? По-настоящему трудно работать со старыми и нестандартными домами; правда, на рынке их все-таки меньшинство. Стандартные же панельные дома, например, оказываются одинаковыми даже в разных регионах страны.

Развитие диджитализации в сегменте коммерческой недвижимости

Логика построения продаж на рынке b2b, в сегменте коммерческой недвижимости, отличается от рынка жилья, поэтому внедрение электронных продаж в первую очередь связано с настройкой CRM-систем крупнейших девелоперских, консалтинговых и брокерских компаний, которые рано или поздно станут общедоступным инструментом. К ожиданиям рынка приблизились сайты-классификаторы, которые хуже разбираются в самой недвижимости и продажах, зато способны быстрее развивать и внедрять ИT-технологии, работать с огромными базами данных. Для рынка коммерческой недвижимости на текущий момент подобные примеры отсутствуют. В жилом сегменте уже сейчас происходит перекрестная интеграция, например классификатор ЦИАН и девелопер ПИК.

Компании — драйверы диджитализации на рынке недвижимости

Важно понимать, что средства и технологии для основательного внедрения e-commerce в недвижимости есть у крупнейших ИT-компаний и интеграторов (например, «Яндекс», Mail, ЦИАН и т.п.) и крупнейших банков. Первые обладают ИT-разработками и специалистами, вторые — деньгами для их привлечения. Несмотря на большие затраты, банки осознанно вкладываются в разработку ИT для недвижимости:

А. Банки зарабатывают на кредитах. Им выгодно настраивать сервисы, способствующие выбору и принятию решения о покупке, а вместе с ним и о кредитовании.
Б. Центробанк, контролирующий орган для всех игроков, связанных с финансовой сферой, борется за прозрачность бизнеса теперь и в строительной сфере. Реформа и переход на эскроу-счета упорядочат работу застройщиков с точки зрения финансирования. Часть девелоперской доходности будет перераспределена в пользу банков. Создание электронной площадки для продажи квартир станет логичным продолжением стратегии контроля банками строительной отрасли.
В. Идейная вдохновленность ведущих деятелей крупнейших банков и правительства РФ и их уверенность в эффективности работы и управления через ИT-платформы и технологии.

Российский рынок e-commerce интересен иностранным инвесторам, в первую очередь китайским, развивающим свои торговые площадки в России. В 2018 году было анонсировано создание совместного предприятия Alibaba Group, Mail.Ru Group, «МегаФона» и Российского фонда прямых инвестиций (РФПИ) — AliExpress Russia (доля Alibaba в этом проекте составит 48%). Также рынок электронной торговли интересен иностранным инвестиционным фондам, в том числе венчурным. Однако основной объем инвестиций все же идет от российских инвесторов — банков, ИT-компаний и ретейлеров.

Польза диджитализации

Современные технологии призваны оптимизировать процесс работы с недвижимостью. Например, благодаря технологии блокчейн можно сделать продажи более быстрыми, прозрачными, снизить вероятность мошенничества при сделках с объектами недвижимости, упростить документооборот и т.п. В текущем году единый госреестр недвижимости инициировал систему блокчейн по купле-продаже земли. Пример показывает, что государство заинтересовано в данной технологии, так как благодаря ей налогообложение становится прозрачнее. Блокчейн-система уже прошла этап, когда ее массово критиковали и адаптировали под разные цели; вероятно, на ней и будет строиться будущая экономика.

Участие государства в диджитализации

Государство заинтересовано в диджитализации рынка недвижимости, оно стимулирует изменения и задает вектор их развития. Правительство РФ в июле 2017 года разработало и утвердило программу «Цифровая экономика РФ». Цель программы — «повышение благосостояния и качества жизни граждан <…> путем повышения доступности и качества товаров и услуг, произведенных в цифровой экономике с использованием современных цифровых технологий». Исходя из этого документа, к 2024 году нас ожидает переформатирование как российского бизнеса, так и потребления. Диджитализация рынка недвижимости и внедрение электронных продаж стремительно развиваются, в первую очередь в столице. А развитие в регионах — лишь вопрос времени, предположительно на горизонте трех-пяти лет.

E-commerce для объектов коммерческой недвижимости

В скором времени сдавать и продавать объекты коммерческой недвижимости мы будем через электронные площадки. Как и в жилой недвижимости, электронные сервисы помогут сэкономить временной и человеческий ресурс. Работа с коммерческими объектами недвижимости более сложная: требуется учитывать целый ряд факторов, связанных с деятельностью компании, экономикой, бухгалтерией и т.п. Поэтому принято нанимать консультантов, которые стараются глубоко вникнуть в потребности компании-клиента и выбрать оптимальное решение (консолидация, расширение, инвестиции, логистика и пр.). Уже сейчас консультанты активно внедряют CRM-системы, помогающие вычленить из огромной базы объектов именно те, которые нужны конкретному арендатору. Можно предположить, что одна из компаний выведет собственную CRM на открытый рынок или же несколько игроков объединят свои ресурсы в общедоступную базу, договорившись о разделении клиентов. Но наиболее вероятен тот вариант, когда крупные ИT-игроки, например «Яндекс» или ЦИАН, значительно улучшат свои существующие продукты по поиску объектов, привлекут экспертов с рынка недвижимости и сделают единую базу с понятным и детализированным интерфейсом.

С развитием электронных платформ услуги частных брокеров и мелких агентств будут все менее значимы. Например, при работе с небольшими офисными помещениями (до 100 кв. м) выгода от привлечения брокера станет неочевидна: все объекты с ценами будут доступны онлайн. Однако при проведении крупных сделок по-прежнему потребуется помощь консультантов, знающих о качестве строительства и управлении: они помогут выбрать объект, структурируют сделку, проведут переговоры с собственником или покупателем, обеспечат комплексное управление портфелем недвижимости. Реализация помещений в ТЦ обусловлена актуальностью концепции, составлением сбалансированного tenant-mix и спроса на бренды и магазины разных типологий и категорий в конкретной локации. Здесь требуются экспертиза и анализ. А вот найти помещение с заранее известными параметрами — такую задачу можно было бы решить и через общую базу помещений торговых центров.​