Эксперты S.A. Ricci о развитии рынка коворкингов в Москве

«РБК.Отрасли» обсудили с экспертами S.A. Ricci один из трендов на рынке столичной офисной недвижимости – развитие коворкингов. По словам аналитиков, доля московских коворкингов составляет всего 0,5% от общего предложения офисной недвижимости (превышающего 15 млн кв. м), что значительно меньше, чем в других ведущих городах мира.

Московский рынок коворкингов — в разы меньше, чем в других мировых столицах. Занять свободную нишу готовится один из крупнейших глобальных игроков. Как рассказали «РБК.Отраслям» эксперты S. A. Ricci, доходность такого бизнеса может достигать 40% в год

В 1995 году в Берлине появилось пространство, ставшее прообразом современных коворкингов. Это был первый хакерспейс в мире под названием С-base. Пространство предназначалось для совместной работы IT-специалистов, которые могли обмениваться опытом и делиться друг с другом профессиональными знаниями. Сама организация была некоммерческой.

Первые коммерческие коворкинги открылись в 2005 году в Сан-Франциско и Лондоне. В британской столице это был Impact-hub, ставший сегодня уже крупной сетью с более чем 60 точками в разных странах. Сейчас в мире насчитывается более 15 тыс. коворкингов, и их количество растет с каждым годом. Число коворкингов в составе крупных международных сетей измеряется сотнями, например, сеть Spaces насчитывает 200 пространств, WeWork — около 400.

Изображение выглядит как снимок экранаОписание создано с очень высокой степенью достоверности

В Нью-Йорке сеть WeWork является вторым крупнейшим арендатором офисных площадей в городе (общая площадь коворкингов около 250 тыс. кв. м), уступая лишь банковскому гиганту JP Morgan Chase.

На российском рынке из международных сетей сегодня представлена только компания Regus.

 

Изображение выглядит как снимок экранаОписание создано с очень высокой степенью достоверности

В России основная часть коворкингов сконцентрирована в Москве: здесь находится около 140 таких площадок с 9 тыс. рабочих мест. Всего в столице представлено 11 сетей, которые управляют 30% от общего числа коворкингов. Совокупная площадь московских коворкингов составляет 75 тыс.кв. м, что на фоне общего предложения московского рынка офисной недвижимости (превышающего 15 млн кв. м) выглядит достаточно скромно — всего 0,5%.

 

Изображение выглядит как снимок экранаОписание создано с очень высокой степенью достоверности

Основное преимущество коворкингов перед классической арендой заключается в том, что они предлагают различные вариативные тарифы. Место в коворкинге можно арендовать на день, неделю, месяц или даже на час. Минимальный заявленный часовой тариф составляет 60 руб. — в эту стоимость включены рабочий стол в общем пространстве, пользование интернетом, доступ к кофе-пойнту. Помимо краткосрочной аренды рабочих мест возможна покупка абонементов с фиксированным количеством рабочих дней/часов в течение месяца или года. Наиболее востребованной опцией остается месячная аренда рабочего места, минимальная ставка в этом случае — 3 тыс. руб. (стоимость незакрепленного места в бюджетном коворкинге). В среднем на рынке ставка на рабочее место составляет 12 тыс. руб. в месяц, в коворкингах бизнес-класса — не менее 20 тыс. руб.

Как открыть коворкинг

Первое, с чем сталкивается инвестор/собственник, желающий открыть коворкинг, — это создание управляющей компании. Встает вопрос: развивать собственную УК или привлечь профессионального оператора. Привлекая профессиональных игроков, инвестор может использовать накопленный оператором опыт и его каналы продаж. Однако в этом случае средства на оплату услуг УК следует заранее заложить в бюджет. На сегодняшний день на рынке коворкингов еще нет устоявшихся финансовых условий взаимодействия между собственником помещений/инвестором и оператором. Но принципы формирования финансовых взаимоотношений схожи с гостиничным рынком — доход оператора привязывается к выручке и/или прибыли.

Инвестиции в коворкинги составляют от 15 тыс. руб./кв. м до 35 тыс. руб./кв. м, для коворкингов бизнес-класса — от 50 тыс. руб./кв. м. В указанные суммы, как правило, входит отделка и меблировка помещений. Таким образом, для коворкинга площадью от 1 тыс. кв. м минимальные инвестиции оцениваются в сумму от 15 млн руб. Помимо разовых инвестиций значительная часть расходов идет на аренду помещения. Здесь также существуют варианты: на рынке распространены кейсы, когда собственник помещения вместо аренды получает долю в выручке (revenue sharing).

Распределение доходов от коворкингов:

50–60% составляют доходы от сдачи в аренду мини-офисов;
20–25% — доходы от аренды рабочих мест в коворкингах;
10–25% — прочие услуги (event-площадки, проведение съемок, реклама, полиграфические услуги и пр.).
Как видно из распределения, основной доход приходится не на классические рабочие места в опенспейсе, а на мини-офисы. Для небольших компаний, пожалуй, это чуть ли не единственная возможность иметь офис в качественном бизнес-центре в престижной локации, так как собственники БЦ отказываются сдавать небольшие блоки, предпочитая искать арендаторов для крупных площадей.

Окупаемость коворкингов с учетом первоначальных инвестиций и аренды на рынке составляет всего от полутора до двух лет. Отчасти этим объясняется бурное развитие коворкингов в последние годы. Быстрая окупаемость и высокая доходность, разумеется, делают сегмент коворкингов привлекательным для вложения средств, и если в России это пока одиночные инвесторы, то за рубежом — уже крупные инвестиционные фонды. В России доходность коворкингов, находящихся под управлением профессиональной компании, может достигать 30–40%. Для выхода на целевые показатели окупаемости и доходности необходимо обеспечить заполняемость коворкинга не менее чем на 60%. В целом можно сказать, что дальнейшее развитие сетей коворкингов определенно повлечет за собой повышение интереса различных групп инвесторов.

Кто арендует помещения

Что касается целевой аудитории сегмента, то это современные, креативные и технологичные команды/компании, а также самостоятельные предприниматели, работающие в сфере IT, современных технологий, услуг, дизайна и маркетинга. Часто пользователями коворкингов становятся финансовые консультанты и юристы. В любом случае коворкингами интересуются, как правило, небольшие компании, в результате чего занимаемые площади редко превышают 100 кв. м. При выборе пространства арендаторы в первую очередь обращают внимание на удобство расположения (часто основным критерием является центральная локация), внутреннюю среду/community, наличие различных дополнительных услуг и уже после этого — на цену.

 

Изображение выглядит как снимок экранаОписание создано с очень высокой степенью достоверности

Для крупных бизнес-центров наличие коворкинга в составе — это прежде всего способ привлечь таких небольших арендаторов, с которыми управляющая компания не стала бы заключать договоры аренды напрямую. Таким образом, можно говорить о диверсификации спроса, что положительно сказывается на заполняемости БЦ. Что касается международных операторов, они всегда предъявляют строгие требования к техническим характеристикам и локации бизнес-центра, поэтому их появление положительно влияет на статус БЦ. Коворкинги также повышают трафик, который важен для торгово-сервисной инфраструктуры.

Перспективы рынка

В ближайшее время анонсирован выход на российской рынок крупнейшей международной сети коворкингов WeWork. Для бизнес-центров приход такого арендатора будет означать повышение престижности и узнаваемости. Кроме того, международный оператор окажет положительное влияние и на рынок коворкингов в целом. Международная сеть с высокими стандартами и маркетинговым продвижением на первом этапе заберет часть спроса на себя, и в результате существующие операторы для поддержания конкурентоспособности будут улучшать стандарты качества, расширять перечень услуг.

Сегодня уже существуют сайты-агрегаторы для поиска и бронирования коворкингов (по наполнению и функционалу они схожи с аналогичными гостиничными сайтами), например www.coworker.com, coworkbooking.com. Однако пока число представленных там коворкингов ограничено, так что у подобных платформ есть потенциал развития. Существует мнение, что аренда коворкингов заменяет услуги профессиональных брокеров на рынке недвижимости. С одной стороны, это действительно так: деятельность брокеров, работающих с мелкими площадями, в данном случае находится под угрозой. Однако, с другой стороны, основная доля рынка сосредоточена на работе с крупными площадями (от 500 кв. м и более). Таким образом, развитие коворкингов вряд ли способно оказать на рынок значительное влияние. Скорее, сами операторы коворкингов будут заинтересованы в привлечении профессиональных консультантов для поиска помещений и заключения договоров аренды.

В настоящее время коворкинги в России еще остаются новым продуктом для большинства инвесторов, которые пока плохо представляют все нюансы данного сегмента. Вот несколько ключевых факторов, обуславливающих успешное инвестирование:

привлечение профессионального оператора (команды), имеющего опыт организации коворкинга и каналы продаж, которые помогут обеспечить необходимые показатели загрузки;
выбор оптимальной площади коворкинга (не менее 1–1,5 тыс. кв. м);
выбор качественного бизнес-центра с востребованной локацией;
установление долгосрочных арендных отношений с собственником помещения.
По прогнозам экспертов S. A. Ricci, в перспективе интерес к инвестированию в коворкинги будет только расти, причем как со стороны институциональных, так и со стороны частных инвесторов. Этот сегмент рынка сегодня стремительно набирает обороты, и потенциал для дальнейшего развития у него огромен.