Эксперты советуют вкладывать в недвижимость

В мировой экономике сложилась такая ситуация, что инвесторам стоит хорошо подумать, куда вложить свои деньги. Есть три варианта: инвестировать в сырьевые рынки, что очень рискованно, в золото, которое, по сути, представляет собой “пузырь”, и в недвижимость. Именно на третий вариант советуют обратить особое внимание эксперты компании S.A. Ricci.

"Недвижимость – это базовый актив, особенно жилая. Она всегда будет нужна людям", - говорит Владимир Авдеев, управляющий партнер S.A. Ricci. Инвестиции в российскую недвижимость за прошедшие месяцы 2011 года составили $5 млрд, по прогнозам экспертов, к концу года они достигнут $6 млрд.

Г-н Авдеев полагает, что инвестировать сейчас надо либо в пустые объекты, либо с краткосрочными договорами аренды, либо в проекты, где в договорах аренды прописана возможность для собственника корректировать ставки аренды. Это связано с высокой инфляцией, которая, по мнению эксперта, неизбежна. В этой ситуации собственники объектов с долгосрочными договорами аренды, в которых не предусмотрена возможность изменять стоимость аренды, будут испытывать большие сложности, уверен он.

Также Владимир Авдеев рекомендует инвесторам уже сейчас начинать осваивать территории новой Москвы. Очевидно, что решение о расширении столицы уже принято и у игроков рынка появляются в связи с ним большие возможности для застройки новых площадей на новых территориях. Это позволит в ближайшие 10 лет осваивать огромные бюджеты, говорит эксперт.

В условиях запрета на новое строительство в центре Москвы большие возможности открывает реконструкция старых зданий заводов и фабрик в жилье, офисы, торговые помещения, добавляет г-н Авдеев. При сохранении прежних объемов помещений каких-либо сложных согласований для таких проектов не требуется, притом, что доходность они обещают высокую. Например, на покупку объекта может потребоваться около $3,5 тыс. за кв.м., на реконструкцию $1,5 тыс. за кв.м., а продать его в итоге можно по $8-12 тыс. за кв.м.

Действительно, новых офисов в центре становится все меньше. По словам Алексея Богданова, директора департамента офисной недвижимости, партнера S.A. Ricci, внутри Бульварного кольца проектов строительства бизнес-центров практически нет. Предложение офисов в этой зоне пополнится лишь за счет офисных площадей в составе гостиницы Москва: 11 тыс.кв.м. может быть введено в конце 2011 года.

В зоне Садового кольца строится сейчас 8 проектов совокупной площадью 328 тыс.кв.м. (около 18% всех офисных площадей в активной стадии строительства в Москве), из них 75 тыс. кв. м ожидается к вводу в конце 2011 г. (Аквамарин III 24 и Lighthouse). А среди проектов с возможным скорым началом строительства на зону Садового кольца приходится всего 5% (50 тыс.кв.м. офисов) – таким образом, на планах девелоперов отразились инициативы московского правительства по запрету строительства в центре города.

В то же время в расширенной зоне Третьего транспортного кольца находится более 45% строящихся офисных площадей (852 тыс.кв.м.).

На МКАДе девелоперы строят пока немного – на эту зону приходится всего 9% от активно строящихся офисных зданий (173 тыс.кв.м.), а вот планируется офисов на МКАДе значительно больше - 24% проектируемых площадей (260 тыс.кв.м).  Что касается округов, то около 55% строящихся объектов сосредоточено в ЦАО (более 1 млн. кв.м.) – девелоперы завершают строительство объектов, начатых до заявлений мэра Москвы об ограничении строительства в центре города. В то же время планируется больше всего объектов на севере столицы. 47% или 640 тыс.кв.м. запланированных офисных площадей находятся в САО.

Наименее активным является Восточный административный округ, где вообще не обнаружено офисных объектов в активной стадии строительства. “Асимметрия колоссальная, нет равного распределения по городу, как впрочем, и по стране”, - говорит Алексей Богданов. 

Всего по итогам первых трех кварталов 2011 года в Москве введено около 430 тыс.кв.м. офисных площадей. По итогам года эта цифра может вырасти до 630-650 тыс.кв.м., что несколько ниже показателя 2010 года.

Увеличение темпов прироста офисных площадей в Москве начнется не ранее следующего года – объем введенных офисных зданий в 2012 г. может превысить 800 тыс.кв.м., прогнозируют эксперты. При этом стоит учитывать, что в случае усугубления негативных экономических трендов девелоперы могут скорректировать планы строительства и перенести ввод ряда объектов на более поздний срок. Дальнейшая динамика строительства будет определяться общеэкономической ситуацией. Потенциально в 2013-2014 гг. может быть построено около 2,5 млн кв.м. офисных площадей, однако темпы строительства будут зависеть от платежеспособного спроса арендаторов, добавляет Алексей Богданов.