Как технологии и перемены в потреблении меняют рынок складов?

Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci, рассказал «Ведомостям», что ситуация не нова для рынка.

В России начали создавать сети логистических комплексов, самый масштабный проект реализует «Почта России», «сообщают Ведомости». Госкомпания планирует создать сеть из 38 логистических центров в 34 городах страны в партнерстве с Банк ВТБ. Цель – сокращение сроков доставки плюс услуги фулфилмента (весь комплекс операций, связанных с продажей товара покупателю, от оформления заказа до вручения покупки) охватят все крупные города, в которых проживает 80% населения страны. Заявленная сумма инвестиций – 24 млрд руб.

По словам Дмитрия Герастовского, директора департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci, уже много лет крупные ритейлеры делают сети из складов («Лента», «Магнит», X5 Retail и др.), и нового здесь ничего нет. Просто раньше они брали стандартный склад на рынке и своими силами дорабатывали до собственного технического стандарта и своих ожиданий. Сейчас подобные изменения и доработки можно заказать заранее у девелопера и получить уже готовый продукт (фактически – BTS). Кроме того, сейчас востребованы «персонифицированные» склады с мелкими или даже достаточно существенными изменениями, сделанными в соответствии с требованиями заказчика. И девелоперы соглашаются на это в погоне за спросом – наиболее гибкий игрок получает на свои площади больше клиентов. Если ранее заказчиками многочисленных изменений были в основном крупные сети, то сейчас каждый третий арендатор хочет получить что-то индивидуальное, однако на ставки аренды это никак не влияет, уточняет эксперт.

«В настоящее время городские склады в России – это на 98% старые или реконструированные объекты. Ожидания относительно стоимости склада у пользователей всегда заниженные. Когда речь заходит о новом строительстве, все ждут чего-то современного и модного, но сравнительно недорогого хотя бы потому, что склад дешевле офиса», – объясняет Герастовский противоречие: дешево склад в городе не построить, а арендовать дорогой склад не готовы конечные пользователи. По мнению Дмитрия, основная проблема в том, что город в принципе против складов: если кто-то все-таки задумывается о строительстве, то, сравнив эффективность инвестиций в альтернативные виды недвижимости, понимает, что складской объект менее выгоден даже с учетом повышенной ставки. Качественный склад в Москве должен стоить наравне с офисным или торговым помещением, и рынок скоро к этому придет. Если поставить коробку в городе и сделать стеклянный фасад, то мало кто с первого взгляда поймет, склад это или гипермаркет.