Перспективы развития рынка экологичных домов в России

Александр Морозов рассказал в статье на «РБК Отрасли» о плюсах и минусах «зеленого» строительства.

           Первые так называемые зеленые здания начали появляться в 1970-х годах в Соединенных Штатах. На фоне использования дорогих энергоресурсов нужно было решать вопрос экономии. Для увеличения энергоэффективности, а также создания более экологичных зданий начинают использоваться солнечные панели, в первую очередь при строительстве индивидуальных домостроений. Подобные нововведения не были повсеместными в связи с высокими первоначальными затратами, которые не окупала экономия. В дальнейшем нашлись способы снижения издержек, что положительно повлияло на становление сегмента. Само понятие «зеленое строительство» стало набирать популярность в 1990-е годы в Великобритании. Термин предполагает наличие определенного набора специфик и процессов, использование которых позволяет минимизировать издержки на эксплуатацию, снизить уровень выбросов и тем самым уменьшить негативное воздействие на окружающую среду строительства и эксплуатации здания. Сегодня принципы зеленого строительства предполагают сохранение энергии и использование ее альтернативных источников, снижение негативных воздействий на окружающую среду, более эффективное использование всех типов ресурсов (экономических, социальных, природных), улучшение внутриофисного климата и повышение продуктивности сотрудников.

Зеленое строительство в странах мира: LEED & BREEAM
           Критерии, которые включает в себя сертификация зеленого строительства, с течением времени продолжают совершенствоваться. Формируются более высокие стандарты качества экологичности зданий во всем мире. Сегодня во многих странах имеется своя система экологической оценки эффективности зданий (Япония, Сингапур, Канада и т.д.). Однако стоит выделить два наиболее распространенных стандарта сертификации: британский BREEAM и американский LEED. Эти системы во многом схожи. Например, обе сертификации применимы как к построенным объектам, так и к новому строительству; анализ соответствия стандартам предполагает получение баллов по каждому из параметров оценивания, да и сами критерии в целом сопоставимы. Однако данные стандарты не идентичны. В частности, сертификация LEED уделяет большее внимание энергоэффективности объекта, в то время как BREEAM нацелен на экологичность и качество строительных материалов.
           BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) — первая появившаяся сертификация зеленого строительства. Данная система более адаптивна к локальному рынку и к конкретному объекту оценки. В соответствии с совокупным количеством набранных баллов возможна следующая градация уровня сертификата: 30–45% — Pass, 45–55% — Good, 55–70% — Very good, 70–80% — Excellent, более 85% — Outstanding.
LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) —система, разработанная в США Советом по экологическому строительству (USGBC) и широко применяемая в странах мира. Уровень соответствия стандартам: 40–49 баллов — LEED Certified, 50–59 баллов — LEED Silver, 60–79 баллов — LEED Gold, 80–110 баллов — LEED Platinum.
           Для обеих систем существует ряд параметров соответствия стандартам зеленого строительства — от характеристик земельного участка и его расположения до элементов эксплуатации здания (материалы, энергоэффективность, утилизация отходов и т.д.). Возможна оценка не только New construction (NC, возведение нового здания — предварительная и финальная), но и существующих объектов, сертификация которых не предполагалась при их проектировании (BREEAM in USE — BIU, EBOM). При этом если сертификация NC является бессрочной, то BIU и EBOM должны обновляться согласно установленным срокам.
           Стоимость сертификации не фиксирована и варьируется в зависимости от ряда факторов. Например, вид выбранного стандарта, членство в совете по экологическому строительству или его отсутствие, общая площадь здания, функциональное назначение объекта, разновидность и уровень сертификата, срочность, дополнительные консалтинговые и прочие услуги рассчитываются индивидуально. Совокупная стоимость платежей в сторону органа по сертификации по BREEAM и работы сертифицированного оценщика может составлять $15–25 тыс. без дополнительных затрат, связанных с сопровождением «зеленого» девелопмента. При этом стоимость сертификации установлена в иностранной валюте, поэтому итоговая сумма в рублевом эквиваленте зависит и от валютного курса. Нужно отдавать себе отчет, что при такого рода сертификации существенную часть цены забирают себе иностранные организации за бренд и экспертизу.

Российский стандарт зеленого строительства

           Помимо международных стандартов качества существует также российская система оценивания зеленых объектов. Первые шаги в сторону экостроительства в нашей стране были сделаны в 2012 году, когда были разработаны экологические нормы к объектам недвижимости и даже создана рейтинговая система, носившая название Green Zoom. Однако по причине неориентированности на международные стандарты и отсутствия соответствующих оценивающих органов, специалистов и экспертов данная инициатива не увенчалась успехом. Следующая попытка оказалась более удачной — создание СДС «РУСО» (система добровольной сертификации «Рейтинговая оценка устойчивости среды обитания»), оператором которой стал образованный ранее «Национальный центр зеленого строительства». Однако, по данным сайта РУСО, в настоящее время сертифицированы только стадионы, строительство которых было приурочено к чемпионату мира 2018 года. Отметим, что FIFA, предъявлявшая требования к экологичности спортивных сооружений, признала возможность использования российской системы сертификации при оценке стадионов.

Зеленое строительство в цифрах

           На сегодняшний день в России насчитывается свыше 80 зданий, сертифицированных по стандартам LEED и BREEAM (без учета предварительного сертифицирования проектов). Большинство из них выдано по европейской системе оценивания — свыше ¾ всех объектов. Среди них встречаются объекты, сертификация которых производилась относительно готовых зданий, так как при их возведении изначально не предполагалось получение сертификата. Доля таких объектов (BIU) составляет 15% от общего объема. При этом некоторые из них оценены в двух категориях — Asset Performance и Building Management. В частности, наиболее высокую оценку среди сертифицированных в данной категории зданий получил объект торговой недвижимости «Outlet Village Белая Дача» в г. Котельники Московской области — свыше 75% (уровень Excellent).
           Стоит также отметить, что возможна сертификация объекта по «зеленым» стандартам еще на стадии проекта — предварительная сертификация Interim. На финальной стадии для проекта проводится итоговая сертификация. Как правило, сертификация происходит по одному из стандартов. В нашей стране есть лишь два объекта, оцененные как по BREEAM, так и по LEED, — один из корпусов логистического парка «Южные врата» и московский офис компании Jones Lang LaSalle. Среди сертифицированных зданий нового строительства (обе системы оценки) большую долю занимают офисные здания — 45%. Второе место в структуре занимают объекты торговой недвижимости. Примечательно, что порядка 60% из них занимают гипермаркеты Decathlon, расположенные как в Москве, так и в регионах.
           В 2018 году сертификаты были получены более чем для 20 объектов, большая часть из которых — это BREEAM (85%), в том числе BIU. Стоит отметить, что в этом году высокую оценку по европейской системе оценивания получили сразу три спортивных объекта — стадионы «Лужники» и «Спартак» (Москва), стадион «Фишт» (Сочи). При этом для двух последних сооружений сертификат должен быть продлен в 2019 году. Как и все новое для нашей страны, «зеленые» объекты расположены в Москве и Московской области. На данную локацию приходится свыше 60% всех зеленых зданий. Еще 17% объектов расположено на территории Санкт-Петербурга. Оставшиеся 19% — это региональные объекты, которые представлены преимущественно упомянутыми ранее гипермаркетами Decathlon.

Издержки и экономия зеленого строительства

           Практика зарубежных рынков показывает, что инвестирование в зеленое строительство целесообразно. Согласно исследованию организации Global Real Estate Sustainability Benchmark (организация специализируется на оценке устойчивого развития в области недвижимости), инвестиции в зеленое строительство полностью себя окупают при эксплуатации здания. Это показало исследование более 55 тыс. зданий, расположенных по всему миру. Технологии зеленого строительства при эксплуатации здания помогают снизить платежи за ресурсы (электроэнергия, вода), а также способствуют повышению ставок с маркетинговой точки зрения. Рост инвестиционных затрат в случае зеленого строительства может варьироваться от 1 до 20% в зависимости от класса проектируемого здания, исходной концепции и желаемого уровня в системах международной сертификации. По оценкам западных специалистов, возможность прохождения сертификации по одному из международных стандартов зеленого строительства приводит к увеличению его капитализации на 7–10%.
           Ситуация на российском рынке несколько иная. Российская практика не может по-настоящему подтвердить указанные выше цифры экономии и эффективности. Соответствие «зеленым» стандартам не приводит к значимому росту ставки аренды, капитализации, а сокращение эксплуатационных издержек несравнимо с первоначальными затратами. Сокращение эксплуатационных издержек — один из основных экономических эффектов и драйверов зеленого строительства на западных рынках. В России из-за более низкой стоимости ресурсов и, следовательно, объема их доли в эксплуатационных издержках финансовый эффект от ресурсосберегающих технологий значительно ниже. К тому же он нивелируется высокой «стоимостью денег». Первоначальные значительные вложения (100–150–200 млн руб.) стоят здесь и сейчас гораздо больше, чем дисконтированная экономия (порядок 5–10 млн руб. под 18–22%) на горизонте десяти лет. Большинство арендаторов также не готовы платить дополнительную «премию» к арендной ставке и рассматривают «зеленый» сертификат как преимущество, отдавая приоритет коммерческим условиям.
           Одним из наиболее значимых финансовых эффектов в российской практике являются налоговые льготы для энергоэффективных зданий. Согласно п. 21 ст. 381 Налогового кодекса, здания, имеющие высокий класс энергетической эффективности, освобождаются от уплаты налога на имущество в течение трех лет со дня постановки на учет. С учетом тенденции повышения налога на имущество, связанной с переходом на расчет налога в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, его обнуление в первые годы реализации проекта приводит к ощутимому улучшению инвестиционных показателей, например, рост показателя NPV для проектов офисных зданий может достигать 7–10%.

Зеленое строительство в России

           Несмотря на то что данный формат строительства широко используется в странах мира, в нашей стране он развивается умеренными темпами. Как показывает практика, на сегодняшний день спрос на «зеленые» здания в России проявляется в основном со стороны крупных международных компаний. Одновременно с этим собственники зданий также являются представителями зарубежных холдингов или состоят в международных организациях. Именно российским бизнесом зеленое строительство до сих пор по-настоящему не востребовано. Собственник здания может поднять стоимость аренды помещения, бравируя тем, что здание прошло сертификацию. Однако при прочих равных параметрах арендатор не готов переплачивать за то, что здание обладает какими-либо «регалиями». В большей степени потенциальный спрос ориентирован на общие параметры здания, стоимость, классность и расположение, а соответствие «зеленым» стандартам выступает лишь опцией.
           Если говорить о жилом строительстве, то по состоянию на конец 2018 года в России только три жилых комплекса (ЖК) сертифицированы по международным стандартам — «Триумф Парк» и Swedish Krone в Санкт-Петербурге и ЖК «Современник» в Казани.

Перспективы развития

           По экономическим причинам в России зеленое строительство не так распространено, как в международной практике. Однако бережное отношение к ресурсам, природе, городу, экологичность внутри и снаружи здания — актуальные и универсальные тренды. За ними будущее. Правительство отдает себе в этом отчет и предпринимает различные действия для популяризации зеленого строительства в среде российского бизнеса. Одним из инструментов является разработка программы по стимулированию девелоперов к строительству энергоэффективных зданий при помощи налоговых льгот. В нашей стране разработана собственная система сертификации, которая на сегодняшний день носит добровольный характер и применялась в основном к стадионам. При этом российская система сертификации была принята международными организациями (ФИФА), что является хорошим прецедентом.
           Западные практики стоят дорого и являются сами по себе доходным бизнесом. При этом созданы они для западных рынков, а не для российского. Наилучшим вариантом развития сегодня видится совершенствование и внедрение именно отечественной системы сертификации зеленого строительства. Система должна быть создана с учетом реалий российского рынка, но при этом опираться на лучший европейский опыт в регулировании и иметь возможность адаптации к международным стандартам. Предоставление льгот и преференция для собственников сертифицированных зданий будет хорошим стимулом для развития сертификации на начальных этапах. Силу данной тенденции придаст заинтересованность конечных пользователей в создании «зеленого» и технологичного пространства внутри офиса или дома. Сделать это в отрыве от проектирования и строительства здания будет затруднительно.