Почему инвесторы и девелоперы избегают генподряда?

Дмитрий Герастовский, директор складского департамента S.A. Ricci, обсудил с СRE «Склады и логистика» особенности генподряда и изменения «генеральной линии» после кризиса.

Говоря о генподряде, в данном случае мы имеем в виду строительство того же самого складского объекта, но на клиентской земле и за деньги клиента. Девелоперы традиционно отказываются от генподряда, предпочитая строить складской объект более чем для одного клиента, при этом в одной и той же локации (логистический парк) и на средства, привлеченные ими самими. С одной стороны, создание логопарка является более выгодным, чем генподряд, так как сокращает расходы на строительство каждого кв. м. С другой стороны, девелопер никогда не знает, как долго объект будет пустовать. Поэтому нельзя с уверенностью сказать, где лучше зарабатывать – на строительстве логопарка, который может начать приносить прибыль значительно позже, чем ожидалось, или на меньшем по размеру объекте, где, однако, ты знаешь заказчика и работаешь за маржу.

Раньше девелоперы строили объект и управляли им. Сейчас появились девелоперы, выполняющие функцию генподрядчика. Изначально это был ограниченный круг компаний (например, «Эспро», «Стройальянс»); в основном же компании не смешивали эти два бизнеса. В последние годы ситуация стала меняться: количество девелоперов, готовых выступать в роли генподрядчика, растет («ПНК Групп», «Ориентир»). 

После кризиса девелоперы все больше подстраиваются под клиента, особенно, в случае, когда берут на себя функцию генподрядчика. Так, при кастомизации здания на «чужой земле» клиент часто просит девелопера использовать правильные, по его мнению, материалы и оборудование (а не то, что использовал девелопер в своих логопарках). При этом «впутываться в генподряд» клиент не спешит, так как может опасаться рисков с точки зрения, например, закупки оборудования/материалов, разработки концепции и т.д. У девелоперов есть преимущество перед генподрядом – набор уже отработанных на практике решений, что обеспечивает надежность строительства. В результате возможным выходом из ситуации может стать строительство на «чужой земле» объектов с минимальными изменениями в «стандартах девелопера». То есть девелопер строит то, что привык строить и как привык. Если «стандартный объект» устраивает клиента, то и для девелопера это будет выгодно. Если нет – то не стоит ждать от девелопера хороших цен, они будут средними среди других генподрядчиков. Крупные девелоперы не очень любили и любят генподряд, на то они и девелоперы. Небольших застройщиков, напротив, можно назвать генподрядчиками, которые, занимаясь генподрядным бизнесом, построили пару коммерческих объектов для рынка (как их иногда называют «пенсионные»).